한국에서 부동산을 고민할 때 가장 많이 접하는 두 가지가 바로 ‘아파트’와 ‘오피스텔’입니다.
그러나 외형은 비슷해 보여도, 청약 방식부터 세금, 대출, 실거주 여부까지 꽤 많은 차이가 있다는 거 알고 계셨나요?
청약을 고려하고 있는 분들을 위해 오피스텔 청약이 아파트 청약과 어떻게 다른지, 어떤 사람에게 더 적합한지 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 청약 조건 비교
1) 아파트 청약 조건
- 주택청약제도에 따라 철저하게 규제됩니다.
- 투기과열지구인지, 조정대상지역인지에 따라 청약 자격이 달라집니다.
- 청약통장이 반드시 필요하고, 일정 기간 이상 납입해야 합니다.
- 무주택 기간, 부양가족 수, 가입 기간 등을 점수화한 청약 가점제가 적용됩니다.
- 신혼부부, 다자녀 가구, 생애 최초 등 특별공급 항목도 존재합니다.
2) 오피스텔 청약 조건
- 주택이 아닌 준주택 또는 상업시설로 분류됩니다.
- 청약통장 필요 없음, 나이 제한도 없습니다.
- 소득, 자산 기준도 없고, 외국인도 신청 가능합니다.
- 보통 선착순 분양이거나 추첨제로 진행됩니다.
요약하자면, 아파트는 깐깐하고 경쟁이 치열한 구조, 오피스텔은 상대적으로 자유롭고 진입 장벽이 낮은 구조라고 볼 수 있어요.
2. 당첨 확률 계산법
1) 아파트 청약 가점 계산법
아파트 청약은 ‘청약 가점제’라는 복잡한 계산법을 따릅니다.
- 부양가족 수 (최대 35점)
- 무주택 기간 (최대 32점)
- 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
이 세 가지 항목을 합산하면 총 84점 만점입니다.
하지만 실전에서는 경쟁이 심한 지역일수록 최소 60~70점 이상은 되어야 당첨 가능성이 있어요.
2) 오피스텔 청약 확률
오피스텔은 이런 계산이 필요 없습니다.
- 선착순이라면 빠른 접수가 관건
- 1인당 복수 청약 가능한 경우도 많아요
이처럼 오피스텔은 상대적으로 단순하고 부담 없는 구조라, 초보자나 직장인이 접근하기 쉬운 편입니다.
3. 실수요자라면 반드시 알아야 할 주의사항
오피스텔 청약이 쉽고 자유롭긴 하지만, 실거주를 원할 시 아래 내용들을 꼭 주의하셔야 합니다.
1. 주거용 등록이 항상 가능한 건 아님
오피스텔은 법적으로는 상가 등 비주거 시설로 분류됩니다.
- 전입신고가 제한될 수 있고
- 주택 수로 인정되지 않을 수 있지만, 경우에 따라 주택 수로 계산되기도 합니다.
- 전기/수도 요금이 주거용보다 비쌀 수 있어요.
2. 대출 조건이 다름
- 아파트와 비교해 담보인정비율(LTV)이 낮거나
- 이자율이 높고
- 대출 한도도 작을 수 있습니다
금융권에서는 오피스텔을 투자용 자산으로 간주하는 경우가 많기 때문이죠.
3. 재판매 및 수익성 고려
- 월세 수익에는 강하지만
- 시세차익(프리미엄)은 지역, 입지에 따라 큰 차이가 나고
- 아파트처럼 장기적으로 안정적인 자산으로 보긴 어렵습니다.
오피스텔은 빠르고 유연한 진입이 장점이지만 그만큼 리스크도 있는 반면, 아파트는 경쟁이 치열하고 진입장벽이 높지만 안정성과 가치 상승 면에서 강력한 자산이 될 수 있습니다.
다만, 오피스텔의 경우 지자체별로 주거용 전입신고 가능 여부가 다를 수 있고 아파트 청약 역시 지역, 시기, 정책 변화에 따라 세부 내용이 달라질 수 있으니, 가장 정확한 정보는 국토교통부, 한국부동산원, 지자체 및 해당 분양사의 공고문을 확인하는 게 좋습니다.