오피스텔은 주거와 사무가 모두 가능한 부동산 형태라, 투자자나 실수요자 모두에게 인기 있는 선택지예요.
월세 수익을 노리는 투자용으로도 좋고, 나 혼자 살거나 사무실로 쓰기에도 딱이죠.
하지만, 계약서에 사인하기 전에 등기부 등본을 꼭! 확인해야 낭패를 면할 수 있어요.
오늘은 오피스텔을 매수할 때 반드시 체크해야 할 등기사항들을 하나씩 쉽게 알려드릴게요.
갑구와 을구는 뭐고, 근저당이나 임차권은 왜 중요한지, 실거래가는 어디서 확인하는지까지 모두 다루겠습니다.
1. 갑구와 을구, 어떻게 읽어야 할까?
등기부 등본은 크게 갑구(甲구)와 을구(乙구)로 나뉘는데요, 각 구는 부동산의 상태를 설명해주는 중요한 정보들이 담겨 있어요.
- 갑구(甲구): 이건 ‘소유권’ 관련 내용이에요. 현재 소유자가 누구인지, 어떻게 취득했는지(매매, 상속, 경매 등), 언제 등록됐는지가 나와 있어요.
- 을구(乙구): 여기엔 ‘소유권 외의 권리’들이 적혀 있어요. 쉽게 말해 담보대출, 전세권, 임차권 같은 것들이죠.
등기부를 볼 땐 이렇게 확인해보세요:
✔ 갑구에서 현재 소유자가 실제 매도인과 같은지 확인
✔ 소유권에 분쟁이나 이상한 이력이 없는지 체크
✔ 을구에서 담보대출이나 전세권이 등록되어 있는지 확인
이 두 가지를 제대로 파악해야 안심하고 거래할 수 있어요.
2. 근저당과 임차권, 꼭 봐야 하는 이유
등기부에서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 을구에 있는 근저당과 임차권이에요. 이게 뭔지 모르고 지나가면 큰일 날 수 있답니다!
- 근저당권(근저당): 쉽게 말해 ‘담보 대출’이에요. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻이죠. 문제는, 이게 남아있는 상태에서 거래하면 내가 돈 주고 산 집이 경매로 넘어갈 수 있다는 것이에요.
→ 반드시 근저당 설정 금액과 은행 이름을 확인하고, 잔금일에 말소되는지 확인하세요.
- 임차권: 전세나 월세로 살고 있는 세입자가 임차권을 등기해놓은 경우예요. 이 경우엔 집을 샀다고 해도, 그 세입자가 계속 살 수 있는 법적 권리가 있어요.
→ 전입신고 여부, 확정일자, 임대차 기간 등을 확인해야 하고, 입주하려는 날짜와 겹치지 않는지 꼭 체크해야 해요.
주의사항:
- 근저당 금액이 너무 크거나,
- 임차권이 여러 개 잡혀 있다면,
→ 거래를 신중하게 다시 한 번 생각해 보세요.
3. 실거래가, 어떻게 확인하나요?
“이 집 진짜 이 가격이 맞는 걸까?” 궁금하신 분들 많으시죠?
다행히 한국은 실거래가 공개 시스템이 잘 되어 있어요.
이걸 확인하면 터무니없이 비싸게 사는 걸 막을 수 있고, 협상할 때도 유리해요!
확인 방법은?
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 홈페이지나
직방, 다방 같은 부동산 앱에 접속하세요. - 건물명과 호수를 검색하면 최근 거래된 금액이 나와요.
- 아래 3가지를 비교해보세요:
- 현재 매도인이 부르는 호가
- 같은 건물, 비슷한 호수의 실거래 평균가
- 과거 거래 이력과 가격 추이
이 정보를 바탕으로 가격이 적절한지 판단할 수 있고, 너무 비싸면 합리적인 가격으로 협상할 수도 있어요.
마지막 체크리스트!
계약하기 전에 꼭 아래 사항을 확인하세요:
- 등기부등본은 공식 발급 사이트에서 최신 버전으로 확인
- 근저당이나 임차권은 말소 여부 확실히 확인
- 실거래가 확인으로 적정 가격 파악
- 가능하면 공인중개사나 법무사 상담도 받아보기
오피스텔 매매는 분명 좋은 투자이지만, 꼼꼼한 확인 없이는 리스크도 커요.
등기부만 제대로 읽어도 절반은 성공입니다!