재테크를 부동산 투자로 하는 분들이 많으신데요, 아파트 투자를 하기 전엔 꼭 수익률 계산을 해보아야 합니다.
내가 투자한 금액 대비 실제로 얼마나 수익을 얻는 지를 수치로 확인해야 리스크를 줄이며 투자 결정을 할 수가 있거든요.
이번 글에서는 초보자도 쉽게 따라할 수 있는 **아파트 투자 수익률 계산법**을 단계 별로 자세히 알려드리려고 합니다.
1. 월세 vs 전세, 투자 시 장단점 비교
월세 (월 단위 임대 수익)
- 매달 고정적인 월세 수입이 들어옴
- 1~2인 가구가 많은 도심지에서 흔한 방식
- 장점: 꾸준한 현금 흐름 확보
- 단점: 공실 위험, 세금, 관리비 등 신경 쓸 게 많음
전세 (보증금 일시 수령 방식)
- 세입자가 큰 금액의 보증금을 한 번에 내고 월세는 내지 않는 방식
- 전세금은 다른 투자에 활용해 수익을 낼 수 있어 목돈 활용하기 좋음
- 장점: 관리가 간편하고, 공실 부담이 적음
- 단점: 실제 수익은 전세금의 운용방법에 따라 다름
팁: 전세의 경우, 전세금을 운용해 얻을 수 있는 수익률과 월세 수익률을 비교해 보면 판단하기 더욱 쉽습니다.
2. 총 수익률 계산법
그럼, 실제 수익률은 어떻게 되는지 계산해 볼까요? 부동산 투자 수익률은 아주 간단한 공식으로 구할 수 있어요.
부동산 투자 수익률의 기본 공식:
수익률 (%) = (연간 수익 / 총 투자비용) × 100
예시:
- 아파트 매입가: 3억 원
- 월세: 150만 원 → 연간 1,800만 원 수익
- 세금, 법무비, 수리비 등 추가 비용: 1천만 원
- 총 투자비용: 3억 + 1천만 원 = 3억 1천만 원
-> 수익률 = (1,800만 원 / 3억 1천만 원) × 100 = 약 5.8%
이건 총 수익률(=총 투자 대비 수익)입니다.
다만, 여기엔 세금이나 관리비 같은 지출이 포함되지 않았기 때문에 실제 수익은 더 낮을 수 있어요.
3. 세후 수익률까지 계산해보기
진짜 수익을 알려면 세금, 공실, 유지보수 등 실제 나가는 비용까지 고려해야 하는데요, 이걸 반영한 수익률을 "순수익률"이라고 합니다.
순수익률 공식:
순수익률 (%) = ((연간 수익 – 연간 지출) / 총 투자비용) × 100
아까 예시를 계속 볼게요:
- 재산세: 연 150만 원
- 관리비, 공실 등 비용: 연 200만 원
- 월세 수입에 대한 소득세: 연 250만 원
- 총 지출: 600만 원
- 순수익: 1,800만 원 – 600만 원 = 1,200만 원
-> 수익률 = (1,200만 원 / 3억 1천만 원) × 100 = 약 3.8%
팁: 만약 계산 후, 순수익률이 은행 예금금리보다 낮거나 물가 상승률보다 낮다면 재검토가 필요합니다.
아파트 투자를 하시는 거라면 꼭 미리 수익률 계산을 해보고 투자 방식을 결정하는 것이 현명합니다.
다만, 예시처럼 단순히 매입가와 월세만 계산하지 말고 세금과 비용까지 꼼꼼하게 따져야 진짜 수익이라는 것을 잊지 마세요.